2020中会《中级会计实务》考点：投资性房地产的转换和处置

　　中级会计师2020年考试时间为9月5日至7日，为了帮助大家备考，优路教育总结了中会《中级会计实务》考点：投资性房地产的转换和处置，供参考学习：

　　一、房地产的转换

　　(一)房地产的转换形式及转换日

　　1.房地产的转换是指房地产用途的变更。企业不得随意对自用或作为存货的房地产进行重分类。

　　2.在下列情况下，当有确凿证据表明房地产用途发生改变时，企业应当将投资性房地产转换为其他资产或将其他资产转换为投资性房地产。

　　①投资性房地产开始自用，相应地由投资性房地产转换为自用房地产;

　　②房地产开发企业将其存货以经营租赁方式租出，相应地由存货转换为投资性房地产;

　　③自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值，相应地由无形资产转为投资性房地产;

　　④自用建筑物停止自用，改为出租。即企业将原本用于生产商品、提供劳务或者经营管理的房地产改用于出租，相应地由固定资产转换为投资性房地产;

　　⑤房地产企业将用于经营出租的房地产重新开发用于对外销售，从投资性房地产转为存货。

　　3.转换日的确定

　　①投资性房地产开始自用，转换日为房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期;

　　②作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物停止自用改为出租，转换日为租赁期开始日;

　　③自用土地使用权停止自用，改为用于赚取租金或资本增值，转换日为自用土地使用权停止自用后，确定用于赚取租金或资本增值的日期;

　　④房地产企业将用于经营出租的房地产重新开发用于对外销售时，从投资性房地产转为存货，转换日为租赁期满，企业董事会或类似机构作出书面决议明确表示将其重新开发用于对外销售的日期。

　　(二)成本模式下的转换

　　在成本模式下，房地产转换后的入账价值，以其转换日的账面价值确定。

　　基本账务处理：

1.自用房地产或存货→投资性房地产

　　2.投资性房地产→自用房地产或存货

　　(三)公允价值模式下的转换

　　在公允模式下，房地产转换后的入账价值，以其转换日的公允价值确定。

　　1.自用房地产或存货→投资性房地产

　　自用房地产或存货转换为以公允价值模式计量的投资性房地产时，如果转换当日的公允价值小于原账面价值，应当将差额计入当期损益(公允价值变动损益);如果转换当日的公允价值大于原账面价值，应当将其差额计入所有者权益。

　　基本账务处理：

　　2.投资性房地产→自用房地产或存货

　　以公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产或存货时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产或存货的账面价值，转换当日的公允价值与投资性房地产原账面价值之间的差额计入当期损益(公允价值变动损益)。

　　基本账务处理：

　　借：固定资产/无形资产/开发产品(转换日公允价值)

　　贷：投资性房地产(转换日账面价值)

　　公允价值变动损益(差额)(或借方)

　　二、投资性房地产的处置

　　当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。

　　企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损时，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费(例如土地增值税，但不包括增值税)后的金额计入当期损益(属日常经营范畴)。

　　基本账务处理：