2024年中级经济师《建筑与房地产》新大纲抢跑100点总结五
为了帮助大家更好地备考2024年中级经济师考试,优路教育特别整理了“2024年中级经济师《建筑与房地产》新大纲抢跑100点总结”。从大纲的每一个变化出发,我们为你详细解读了考试的重点和难点,让你在备考过程中更加游刃有余。
考点 23:工程项目构思策划与实施策划
(1)工程项目构思策划内容
1.工程项目定义和定位:是工程项目构思策划的首要任务。
2.工程项目系统构成
在工程项目定义和定位明确的前提下,提出工程项目系统框架,描述系统功能,明确系统内部构架,并进行方案的可行性分析。
3.工程项目目标系统
是工程建设实施过程动态控制的前提。
4.其他构思策划
与工程项目有关的重要环节策划,均可列入。
(2)工程项目实施策划
1.工程项目组织策划
政府投资的经营性项目,需要实行项目法人责任制;非经营性项目,可实行代建制,可以采用其他实施方式,包括委托全过程工程咨询或阶段性专项咨询。
2.工程项目融资策划
资金是工程建设实施的物质基础。
3.工程项目目标策划
明确工程项目的质量、投资和进度目标是工程建设实施的基本前提,同时还要兼顾安全和环保目标。
4.工程项目实施过程策划
是对工程项目实施的任务分解和组织工作策划。
5.工程项目运营策划
对工程项目建设完成后项目运营方式、运营管理组织和项目经营机制的策划。
考点 24:前期策划的主要任务、原则和主要工作内容
(1)前期策划的主要任务
“为谁建”:解决项目客户定位问题。
“建什么”:解决项目定位和产品定位问题。是前期策划的关键任务,也是项目差异化的实现途径。
“能否建”:对项目可行性的评价。
“怎么建”:解决项目总体运行问题。
(2)基本原则
1.约束性原则:以项目用地指标、相关法律、社会道德等为约束条件。
2.差异性原则:是项目市场竞争力的关键。
3.系统性原则:每一个房地产项目都不是孤立存在的,必须纳入房地产企业总体层面、区域市场层面考虑。
4.预测性原则:房地产项目建设周期和经营周期都比较长,需要对市场发展进行预测。
(3)主要工作内容
1.环境分析:环境分析是房地产开发项目前期策划的基石。
2.市场定位:市场定位是房地产开发项目前期策划的核心。主要包括:客户定位、项目定位和产品定位。
3.运行建议:运行建议指前期策划的操作设计。主要针对项目运行过程中主要环节和关键节点提出操作方案。
4.经济评价:经济评价是项目前期策划中的财务分析。
考点 25:市场分析和市场定位
(1)市场分析
宏观层次的市场分析:首先是宏观经济指标分析;其次聚焦到房地产市场。
中观层次的市场分析:即区域市场分析。
微观层次的市场分析:是指本项目与竞争项目的对比分析。
(2)市场定位
1.客户定位:市场细分、目标市场选择、目标客户选定、目标客户特征分析。
2.项目定位
SWOT 分析:
S 代表企业内部资源和能力的优势;W 代表企业内部资源和能力的劣势;O 代表企业外部环境中的机会;T 代表企业外部环境中的威胁。
项目开发战略:
SO 战略。是指依靠房地产开发企业及项目内部优势,充分利用外部机会的发展型战略。
WO 战略。是指利用外部机会改进企业或开发项目内部劣势的扭转型战略。
ST 战略。是指充分利用企业或项目的内部优势,避开有较大威胁的领域的多元化战略。
WT 战略。是指以退为进的战略。适用于项目内部状况不佳,外部又受到环境威胁的时候。
3.产品定位
核心产品:是指房地产所能提供的满足消费者最基本的生活和生产需要的功能和效用。
有形产品:是核心产品的基本载体,是房地产的外在表现形式。包括:小区规划策划、环境设计策划和建筑设计策划。
附加产品:一般体现在房地产销售阶段和使用阶段。
考点 26:可行性研究的阶段
投资机会研究 | 一般投资机会研究 | 地区研究、分部门研究、以资源为基础的研究 |
具体项目投资机会研究 | 确定拟建项目的投资机会 | |
初步可行性研究 | 也称预可行性研究,在投资机会研究基础上,更深入的分析论证 | |
详细可行性研究 | 也称最终可行性研究 | 是投资项目决策的基础 |
项目评估 |
属于可行性研究的后续工作,是在详细可行性研究的基础上进行 坚持“先评估,后决策”的原则 |
可研阶段投资估算误差及可研费用所占总投资比重
可行性阶段 | 投资估算误差 | 可研费用占总投资额比重 |
投资机会研究 | ±30% | 0.2%-1% |
初步可行性研究 | ±20% | 0.25%-1.5% |
详细可行性研究 | ±10% | 小项目 1%-3%、大项目 0.2%-1% |
考点 27:财务评价
从项目角度出发,分析项目的盈利能力、清偿能力和财务生存能力
主要工作内容:
选取财务评价的基础数据与参数,如:投入品和产出品财务价格、税率、利率、汇率等
估算项目的财务效益和费用,销售收入、项目总投资、经营成本、总成本费用、税费等
项目总投资包括:建设投资、建设期利息和流动资金投资
经营成本=外购原材料、燃料和动力费+工资及福利费+修理费+其他费用
总成本费用=经营成本+折旧费+摊销费+利息支出
编制财务分析基本报表,如资产负债表、现就流量表、利润与利润分配表、还本付息计划表
不确定性分析:敏感性分析和盈亏平衡分析
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